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      廣州市房地產經濟走向的探析

      隨著新時代的到來與社會的不斷向前發展,在國家整體綜合實力不斷上升的同時,人民的生活水平也在不斷提高。隨著城鎮化的飛速發展,中國的房地產行業也得到了較大的發展空間。廣州,一個作為廣東省的省會城市,房地產問題一直是被關注的焦點。在房地產業不斷發展的途中,會面臨哪些不利因素,應該如何應對,正是本文所探討的。本文通過研究廣州市近年來房地產的總體發展趨勢,利用SWOT分析法對廣州房地產經濟發展進行研究,它把包括了在地理位置優越,一線省會城市等優勢。然而在粵港澳大灣區的帶動下,也存在著房地產市場供不應求等的劣勢,面臨著土地消耗、周邊城市發展的壓力等威脅?;趯V州市房地產經濟發展的分析,當下最迫切需要解決的問題是房地產市場供應情況,房地產轉型升級,土地資源的消耗量和樓盤的綜合素質。所以在本文末也針對性地提出關于廣州市房地產未來發展的對策。未來廣州市房地產的經濟走向應該是向前發展的,而且也會得到相應的發展機會,最重要的是要抓住房地產行業轉型關鍵期的機遇,讓廣州市房地產經濟順利發展。

      關鍵詞:廣州市房地產經濟;發展態勢;SWOT分析;房地產價格;轉型升級

       一、緒論

      (一)研究背景

      隨著新時代的到來與社會的不斷向前發展,在國家整體綜合實力不斷上升的同時,人民的生活水平也在不斷提高。隨著城市化的飛速發展,中國的房地產行業得到了較大的發展空間,房地產行業的發展離不開政策的支持,廣州市近年來針對房地產市場的發展及時整改,從2017年的“330政策”到2019年的持續放松,有助于房地產市場的放松,因城施策的靈活性增加,目前廣州房地產的走勢仍然是以維持穩定,在房價維持高價的情況下,即使穩定發展,仍是處于較高水平,廣州房價未來的趨勢應當會隨著政策的放松而平穩降低,對于房地產企業來說,過多的房地產企業會增加競爭壓力,國內排名前五的房地產企業恒大、碧桂園、萬科、保利、融創,企業間強強對抗,房價被抬高的一部分原因也是源于企業間的競爭,房地產企業之間的競爭會提高房地產行業的各項費用的成本支出,其最終導致的就是房價的上漲,在未來的五到十年內,廣州市的房地產企業會出現優勝劣汰的局面,隨著成本逐漸得到控制,房地產的價格會得到相應控制。

      廣州市房地產在發展過程中也存在著一些問題,房地產市場近兩年的供應無法滿足消費者的需求,供需不平衡的情況下,廣州市房地產行業下一步工作的發展重心應向滿足消費者發展;此外,廣州市房地產的發展還面臨著土地資源消耗過大、轉型升級的關鍵期、周邊城市的發展壓力的威脅,然而在“房住不炒”的基本基調下,廣州市房地產行業在穩中求進,相信在這一背景下,能幫助廣州市的房地產行業發展,帶動其他相關行業的共同發展。

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      ? ?1.為房地產行業投資者決策提供數據

      支持房地產是社會上的熱門話題,隨著房地產行業的發展壯大,吸引了更多的房地產投資開發商,如何正確有效的進行投資還得看對房地產行業的了解程度,本文將簡單的對廣州市近年來的發展進行分析,明確房地產行業未來的發展方向,目前面臨的難題及未來應如何解決。研究此課題,旨在為投資者提供數據支持,讓投資者可以掌握市場上的最新動態,把握發展重心,做好投資決策。

        2.對未來大學生從事房地產工作提供指導

      對于即將畢業的我們這類大學生來說,畢業后從事房地產工作也是不錯的選擇,研究此課題,對于今后的工作有較大的幫助,能清楚的認識到當前廣州市房地產行業的發展趨勢,當下房地產行業存在的問題、威脅,該如何正確的解決,以及各房地產企業的發展重心,便于未來能選擇一個合適的企業及一份心儀的崗位,能更好的從事房地產這一行業。

      (三)研究方法

       1.資料分析法

      資料分析是本論文研究的基礎,通過到圖書館查閱房地產經濟類的書籍,以及網上搜索房地產的資料進行整合,獲取對本課題有幫助的資料,利用這類資料進行擴展,以研究房地產行業的整體態勢。

       2.文獻研究法

      通過廣泛閱讀國內外相關理論文獻,相關網絡信息,專業期刊等進行廣泛閱讀,搜集、鑒別以及整理,研究國內外學者對房地產行業的看法,分析房地產行業未來的發展條件或不利因素,進從而做出分析,選擇與論題相關的觀點。

        3.比較分析法

      通過比較近年廣州市房地產開發投資差距、土地交易面積變化、商品房供應面積變化、商品房平均銷售價格的走勢,通過多個方面的比較,分析其中的發展趨勢,權衡利弊,總結廣州市房地產經濟的未來發展面臨的挑戰以及應對的措施。

       二、文獻綜述

      ?。ㄒ唬﹪馕墨I綜述

      國外學者很早前就已經開始進入房地產領域,并且根據實驗、計算等方式,對房地產有了較多的見解,下面是一些學者的研究成果:

      Bums和Crebler(1977)運用非均衡理論來解釋住房問題,住宅市場存在有四種形式:一是靜態不均衡,二是動態不均衡,三是空間不均衡,最后是質量不均衡[1]。Case和Shiller(1989)指出,涉及到的變量有房租價格、建筑成本等,他們認為房價可以用模型預測[2]。Stein(1995)最先提出信貸約束理念,理論表明地產的發展和需求受到人們心理和價格變動的彈性較大,會對家庭的流動資產有著一定程度的影響[3]。

      而RichardK.Green(1997)著重分析了住宅與非住宅建設投資對國民經濟的影響,結果表明,住宅建設投資能為GDP帶來實際性的增長,而非住宅物業的投資對GDP的影響較小[4]。BenmelechandBergman(2009)最早指出房地產市場的價格變化也會通過抵押品渠道放大宏觀經濟的周期性波動[5]。Gimeno(2010)地產的平均值對于信貸的發生額有密不可分的聯系,主要因為家庭財富能夠提供的抵押品價值決定了家庭的融資能力,進而影響到整體貸款情況[6]。

      (二)國內文獻綜述

      房地產經濟是當前社會經濟發展的重要組成部分,房地產問題也是我國最為熱點的民生問題之一,這引起了國內學者的關注,深入研究房地產的各個方面,以下按照時間順序對每位學者的研究進行了概述:

      莫蔚彬(2009)指出,不同類型的房地產宏觀調控政策會有不同的成效[7]。劉民飛(2012)認為房地產企業對限購政策的解決措施有:減少住宅的投入,加大商鋪項目儲備和銷售;向其他城市項目推進;推動中心城區的高檔小區;擴大對需求產品的投入;轉型開發工業地產;轉型開發養老型地產;參與保障房的建設,合理避開限購政策的區域[8]。而葉自芳(2015)指出,國內在建的房地產開發項目缺少合理的過渡政策,使房地產企業承擔了所有的銷售額增值稅,對企業的利潤產生不利影響,對企業的持續經營發展不利,對于房企而言,增加了巨額成本的支出,對于房價也是一個不小的影響[9]。閆先東(2016)在闡述房地產市場波動與經濟增長的聯系中提出,我國政府在發展房地產市場上有更強的驅動力,但是國內的財富效應影響,造成了房地產價格的形成機制不同,對經濟的增長產生影響[10]。

      江麗和鐘榮桂(2017)指出,進行土地供應調控和實行“限購”政策對房價的顯著推動作用,但“限貸”和住房規劃這兩類政策對房價的作用與預期的初衷相悖[11]。魯芳(2018)說到,當前中國房地產市場的發展仍不成熟,相關法律還可以繼續補充完善,對經濟管理效果有很大影響。還要充分了解房地產市場的經濟形勢走向,明確管理目標,完善相關法律機制,促進房地產經濟往更好的方向發展[12]。李佳(2018)對我國房地產經濟進行可持續發展的深入研究,可以正確引導房地產企業的發展方向,有效抑制市場行為低效選擇,促進房地產市場經濟的健康發展[13]。

      徐波(2018)隨著市場經濟的快速發展,中國房地產經濟的發展存在住房價格上漲,不同城市或地區土地價格差異大,市場管理制度不科學,金融體系不健全等問題[14]。宋澤敏(2019)指出要促進我國房地產經濟平穩健康向前,不僅需要通過我國政府進行宏觀調控,更需要房地產行業自身加強自我監督,進行自律;普通群眾理性認知房子,轉變購房觀念,從而真正促進房地產經濟健康平穩發展,最終促進我國經濟總體發展[15]。迎春(2019)房地產經濟提高了居民生活水平;但房地產金融體系還不夠完善,從總體來看,中國房地產經濟發展前景較好,在國民經濟中也占有重要的地位[16]。李威風,惠之瑤,梁娜(2019)在房地產市場發展過程中,必須嚴格遵守市場經濟發展規律,認識自身優勢,制定長期發展戰略計劃,以適應當前房地產市場的快速發展,增強競爭力[17]。

      張小龍(2019)認為,購買限制政策在抑制房價方面沒有太大作用。它可能會在短期內產生一定的抑制作用,并且在中長期內通常會產生適得其反的效果,這很可能導致房價的報復性增長[18]。袁方(2019)表示房地產業的經濟發展對中國的整體經濟發展有推動作用。為了有效提高房地產經濟發展水平,需要明確房地產經濟管理的目標,制定合理的房地產開發工作計劃,完善房地產經濟管理制度來促進房地產開發行業快速發展[19]。于明(2020)指出,中國房地產發展正處于瓶頸期,中國房地產經濟的總體發展處于較好的發展階段,但是商品住房的投資性強,也就使得買房者出現更高盲目性。穩定的供需關系也是房地產市場穩定的基礎,同時城鎮化建設也是房地產行業發展的重要助推劑[20]。

      三、廣州市房地產經濟發展現狀

      (一)相關理論概述

      ? ? ? ?1.房地產的概念

      房地產由建筑物和土地組成。土地分為未開發土地和已開發土地,建筑物的存在離不開土地,并且與土地相結合。房地產是指房產和地產(包括土地,永久性建筑物和土地上的衍生物)的客觀物質。房產是在土地上建造各種房屋,包括住宅商店,工廠,倉庫和辦公室。地產是土地及其上方和下方的某些空間,包括各種基礎設施和地下地面道路等。

        2.房地產經濟的概念

      房地產經濟是以房地產為對象,即房地產生產,分配,交換和消費所發生的的人們之間的經濟關系,是房地產經濟關系和房地產生產率的有機結合。房地產經濟是房地產生產、流通和消費過程中發生的各種經濟活動及其條件的總稱。

      房地產經濟活動包括房地產生產,房地產流通和房地產消費。房地產的生產,流通和消費流通需要相應的經濟運行機制和經濟制度條件。房地產經濟既是國家宏觀調控的對象,也是宏觀經濟的重要組成部分。

      ?。ǘV州市房地產行業近年發展情況

      ? ? ?1.2017年新政調控

      自2017年上半年廣州放寬購房限制以來,房地產市場政策一直相對穩定,維持穩定的政策是重點工作。7月的“房租平等購買權”逐漸進入公眾視野,租賃市場也成為企業未來發展的重點市場,租賃市場的有較好的發展前景。2017年,實施了“317”和“330”新政策后,廣州的商品住宅市場開始進入平靜的交易時期。交易量大幅下降,整體平均交易價格也呈下降趨勢。

      總體而言,2017年廣州房地產市場法規圍繞著供求政策。該政策兩次限制購房,貸款和銷售,疊加了一系列監控措施,同時加快了土地供應方式的轉變,以防止高房價的產生,破壞市場預期,從而使增長率逐漸放慢。

       2.2018年房地產保持穩定

      對于2018年廣州的房地產行業而言,保持穩定長效機制的建設依舊非常重要,而且還需要監管政策的支持。由于供給側改革和租賃需求房屋的增加,捆綁工業用地仍然是關鍵任務。在土地資源不足的制約下,土地價格持續上漲,作為粵港澳大灣區的核心城市,廣州的產業升級和交通建設又處于快速發展時期。在這一推動下,樓市價值得到提升,但是由于信貸環境的收緊和調控政策難放松,影響了房地產的需求。2018年的廣州樓市趨于平穩發展,而未來的房地產市場的供應主流則變成了租賃住房、高地價項目、產業復合地產。

       3.2019年房地產“三穩”成效顯著

      2019年市場“上暖下涼”,上半年要好于下半年,然后在“無住房無投機”和“不將房地產作為短期刺激”的推動下,2019年房地產行業機制正逐步建立,房地產市場保持穩定狀態。這得益于房地產的“三穩”,在一定程度上,雖然廣州樓市已經變冷,但隨著政府調控政策的逐年放松,廣州市房地產經濟的未來發展依然可行。

       ?。ㄈV州市房地產行業整體發展

      態勢廣州房地產市場實現了健康、穩定的發展,對廣州經濟的穩定增長具有推動作用。如表3-1所示,這是廣州市2015-2019年近5年的開發情況,包括了廣州市房地產開發投資額、土地成交面積、商品房供應量面積、商品房平均銷售價格。

      年份 廣州市房地產開發投資額(億元) 土地成交面積(萬平方米) 商品房供應量面積(萬平方米) 商品房平均銷售價格(元/平方米)
      2015年 2137.59 343.34 1045 14612
      2016年 2540.85 234.07 1017 16383.61
      2017年 2702.89 338.05 828 17633.42
      2018年 2701.93 505.05 1100 20013.6
      2019年 3102.26 1460 815 28009

      表3-12015-2019年廣州市房地產開發情況

        1.廣州市房地產投資額逐年

      增加房地產業的快速發展得益于對房地產的投資。房地產開發投資是重要的投資渠道之一,這個行業具有巨大的價值和資本密集性,開發投資不僅可以直接促進經濟增長,而且可以擴大行業。投資也可以促進其他行業的發展,促進建筑行業的消費需求增長。廣州市近五年來對房地產的投資額情況,如圖3-2所示,其趨勢是逐年上升的。其中在2018年略有滑落,但整體趨勢是在向前發展的,在2019年是近幾年的最高值,達到3102.26億元。從2015年的2137.59億元,經過短短五年的發展,可以在2019年達到新的高度,這也說明了房地產的開發投資對廣州市整體的經濟增長有正面的促進作用,所以才會大力支持房地產的開發投資。

      廣州市房地產經濟走向的探析

      圖3-2廣州市房地產開發投資額

        2.土地成交量緩慢增加

      在中國,土地資源是不可再生資源,是國民經濟和政治發展的重要因素之一。我國土地資源的特點是絕對數量大,但是分布不均衡。在中國政府對商品房政策的推行、以及城市化的發展下,房地產一路高歌猛進。其中,土地就是一項必不可少的。廣州市在2015-2019年的這五年間,土地成交面積快速增加。如圖3-3所示,2015年的343.34萬m2到2019年的1460萬m2,這是成倍增速的發展。其中2019年的成交量是增幅較大的,2019年的快速增長,與廣州市的經濟市場有關。2018年的貸款數據和社融數據都達不到預期,融資環境緊張,房地產企業融資困難,企業經濟壓力加大,當地熱情嚴重削弱。但在2018年末,廣州市調控放松,放開限購、限售等,使得房地產業形勢好轉,繼而2019年的土地成交量也才迎來高峰。

      廣州市房地產經濟走向的探析

       3.商品房供應大幅回落

      在廣州市商品房近五年的供應量里,如圖3-4所示,只有2015、2016、2018供應量超過了1000萬㎡,其中2018-2019年的起伏變化最大。2019年商品房供應量為815萬平方米,下降26%,原因是由于2017年推出3.30新政后,廣州樓市持續在低水平運行。此外,由于2018年第四季度土地供需集中,在開發周期和市場下行的雙重限制下,新項目進入市場的節奏普遍放緩,導致商品房供應量大幅回落。而供銷回落,需求大于供給,一定程度上就會影響房地產價格,平均價格就會提高。

      廣州市房地產經濟走向的探析

        4.商品房價格漲速兇猛

      ? ? ? ?2015-2019年是中國房地產市場的動蕩高潮,房地產價格一路飆升。如圖4-5所示,2015年時的每平方米14612元,已成為了近五年的最低價,2019年商品房平均價格為28009元/㎡,增長29%。原因是2018年下半年逐步取消限價,以及2019廣州市的房地產市場將全面恢復合同銷售,返回實際水平。從實際房價的趨勢來看,今年年初,大灣區的一些優質物業正在醞釀提高價格。然而,隨著中央政府在4月和5月繼續收緊房地產市場政策,從下半年開始,廣州周邊地區出現了一些降價、不穩定的態勢。

      廣州市房地產經濟走向的探析

        四、廣州市房地產經濟發展SWOT分析

      ? ? ? ?(一)優勢

      ? ? ? ?1.一線省會城市,經濟政治中心

      ? ? ? ?作為廣東省的省會經濟城市,廣州是珠江三角洲的核心城市。由于匯聚了來自四面八方的資源支持,經濟實力一直以來也都是華南政治的中心,加上政策的支持、其他方面經濟的快速發展,也在一定程度上刺激了廣州市房地產經濟的增長。所以作為廣東省的省會城市,其政策支持是必然的,即使有香港的超越及深圳近年的崛起,但是廣州的地位仍是不可動搖的,這樣看來,廣州市的房地產行業依然有發展前景,在經濟上有投資者的支持,政策上有政府機關的幫助。如此,房地產行業是能有長遠的發展潛力的。

       2.地理位置優越,交通區位便利

      廣州市的地理位置優越,是中國通往世界的南大門,航空,鐵路,公路和航運在中國南部建立了一個綜合的交通樞紐,真正地輻射了中國南部。打開了廣州市的大門,讓各行各業的投資商走進廣州,這一優勢也帶動了廣州的發展。據廣州統計局統計,2019年,白云機場的旅客進出量達到7,336萬人,超過香港機場,升至粵港澳大灣區第一位。待T3航站樓完工后,預計吞吐量將達到每年10500萬人。而廣州市內的交通線路十分健全,地鐵、公交車、出租車以及當下流行的網約車,盤活了廣州這一個大城市,而房地產業的持續發展,離不開交通便利這一特點,房地產投資商、開發商都會選擇一處適合的地段來開發房地產,如今的廣州交通條件日趨成熟,地鐵路線在不斷擴大,交通發達可以吸引更多的行業,哪里有便捷的交通,哪里就會有房地產的開發,這無疑是廣州市房地產發展的一大優勢。

        3.文化底蘊深厚,城市發展迅速

      廣州作為嶺南文化的起源地,承載著中華文化五千年的嶺南文化發展史。一方水土養一方人,在經過世世代代的發展,廣州市的文化底蘊已十分深厚,特別是海洋文化的影響,海洋文化的開放打開了廣州的大門,廣州是一座懂的包容的城市,生存在廣州的人來自五湖四海,會引導生活,這種包容,也促進了城市的發展。且廣州是一個非常開放的城市,外向型經濟的特點非常明顯,許多跨國企業及民營企業紛紛入駐廣州,使寫字樓、商品住宅、公寓的需求大幅度增長,這一方面促進了廣州市的經濟發展,也帶動了房地產經濟的發展。

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      ?1.房地產市場供不應求

      近幾年在“房住不炒”的大政方針下,廣州房地產的樓市基本上以穩為主。政府部門加大了對房地產業的控制力度,房地產公司發展有限,而廣州人口眾多,2019年廣州常住人口就有將近1500萬。多年來隨著勞動力的不斷補充為廣州住房市場的發展提供了需求保障。作為教育水平、能力較高的的城市,廣州的本科院校畢業生人數近年來一直領先于其他城市,每年夏天都有大批的畢業生選擇到廣州發展。而在政府部門的宏觀調控下,廣州市房地產的現狀是供不應求的,無法滿足廣州市購房消費者的需求。

        2.房地產價格難接受

      房地產價格是制約大眾購房的一大因素,經濟實力強的則不擔心購房問題,而對于在廣州務工人群的及剛工作的青年,想要在廣州這個一線城市定居可謂十分艱難,廣州市房地產近幾年的價格連年增長,2019年的商品房平均銷售價格達到了28009元m2,而這只是廣州市平均價位,郊區與中心地區的價格相差過大,普通務工者對將近3萬元m2的房價只能選擇觀望,雖然“房住不炒”了,但是價格穩定在高價位,這會影響房地產市場的健康發展,價值決定價格,房地產市場價格持續高價也與相關建筑材料行業價格有關聯,物價上漲所帶來的不利影響,建筑材料價錢高漲,讓房地產行業所花費的成本越來越大,房價維持在較高層次,很難讓多數有購房欲望的年輕務工者接受。

      3.外來人口增加過快

      廣州作為省會城市,其主要是特點是開放及包容,它能吸收很多外來人口到廣州就業,為廣州帶來更多的勞動力,從外來人口年齡層來看,大部分都是來自省外的年輕人,而在房地產行業,需要大量的勞動力,能帶動房地產的更快發展,在帶動廣州各行業發展的同時,也為廣州帶來了不小的壓力,外來人口的增加過快,住房問題就成了首要難題,加上有意愿在廣州定居的人,會導致房地產市場產生供不應求的情況,所以外來人工增加的過快,會給城市帶來更大的壓力,增加城市的運作和管理成本,容易引發社會問題,而對廣州房地產市場產生了供需困難的影響。

      (三)機會

      ? ? ? ?1.粵港澳大灣區的帶動

      推動粵港澳大灣區建設是國家的一項重要決定,也是新時代下的一項關鍵工作。促進粵港澳大灣區的建設,有利于加強內地與港澳地區的溝通與合作。這些對于香港和澳門一起參與國家發展戰略,提高自我競爭力,維持城市繁榮與安穩具有重要意義。從地理位置來看,廣州作為核心城市,是大灣區連接內地的最佳選擇。盡管大灣區的經濟建設短期內不會對房地產市場造成較大的波動,但從長遠發展前景來看,粵港澳大灣區的建設可以有效促進房地產經濟的發展,因為廣州市毗鄰港澳,華僑眾多,再加上大灣區的建設,人口規模將進一步擴大,這一類發展機會在推動著廣州市房地產的發展。

        2.行業政策紅利的支持

      房地產經濟發展迅速,從側面也刺激了城市經濟的增長。由于廣州的房地產經濟在經濟領域中所占比重較高,在房地產行業發展的過程中,因房地產發展過快導致的問題逐漸顯現。自2011年2月起,廣州實施了限購政策,為期8年。在此期間,政府通過房屋銷售,外部限制和市場管理等措施控制和控制市場。2017年3月,出臺了317和330條政策,同時發布了“三個限制”,這是近七年來最嚴格的規定。在高政策壓力下,2018年房地產市場將變得寒冷,尤其是下半年,市場氣氛將迅速下降。10月,政府逐步取消了這三個限制。取消限價后,廣州也于2019年1月11日放寬了結算政策并進行了微調。相比較于2018年,廣州2019年的樓市政策環境更好。在2020年廣州市的房地產政策還會更加優化,房地產行業的發展離不開政府部門的支持與幫助,所以就目前大環境而言,政府提供的政策支持也是房地產發展的機會。

        3.邊緣城區的發展潛力巨大

      廣州市在總面積7434平方千米的地域下,全市分為11個區,中心區天河區自然是發展的重點對象,經過多年的開發與建設,中心區的資源消耗過大,而廣州市邊緣城區的發展前景可觀,潛力較大。南沙區,廣州市的最南端,是廣州城市的副中心,南沙是廣州發展的新突破口,一個新引擎,當經濟發展起來了,房地產也會隨之發展;短期內南沙區的房地產發展不會太快,但是從長遠的角度來看,南沙區的發展是長期的,將來完善所有的交通設施,其發展潛力大,對廣州市房地產的發展是個不錯的機會。

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      ? ? ?1.土地資源消耗增大,地價難降土地供應

      是房地產經濟發展過程中較大的威脅,由于土地資源是不可再生資源,在發展過程中,房地產業就占用了大量土地資源?;乜唇?,是在消耗土地的基礎上發展的,目前廣州市的土地供應良好,其中2019年,政府提供了更多的土地,該市的可運營土地供應超過2000萬平方米,創歷史新高。不難發現政府部門對房地產行業也是大力支持的,但是政府部門在大力供地的同時,也增加了對土地的消耗,土地供應與房地產市場相互影響,要找到一個中心點,來平衡兩者,否則對房地產行業的未來發展,將會是是一個大的威脅。

        2.周邊城市發展迅猛,競爭壓力大

      廣州市在2015年經濟藍皮書中被確立為國家中心城市,至今已進入第六個年頭了,廣州市在快速發展的同時,周邊城市也在快速崛起,深圳作為我國首批經濟特區之一的一線城市,當下是有較大影響力的國際大都市,深圳近年的發展有目共睹,其GDP總量超越廣州,穩居廣東省第一經濟大市,深圳的發展速度如此之快,除了有政策支持外,還有獨特的城市氛圍,深圳的房地產市場也得到了較大進展,這樣一來,發展迅猛的深圳帶來的城市競爭壓力加大,對廣州市的發展存在著威脅,進而對廣州市房地產也會產生較大影響。

      3.房地產市場面臨轉型關鍵期

      在激烈的市場競爭環境和歷史上最嚴格的控制下,房地產市場進入了新一輪的降溫周期。供需雙方和征地環境都發生了很大變化。傳統的房地產行業企業較少,土地資源豐富,利潤率高,而在新政策的調控下,如今的房地產行業利潤下降,從開發到建筑等的各環節正在規?;?,正式化,從前只注重數量而不是質量,如今的房地產更注重質量,房地產市場只有轉型升級,才能得到更好的發展。在未來幾年內,二手市場將會得到年輕人的青睞,特別是公寓市場,需求穩步回歸,成交全面回暖,這對房地產市場來說,是轉型升級的關鍵期。

      五、廣州市房地產未來發展對策

      對房地產經濟發展的SWOT分析中,房地產市場上供不應求、房地產價格不穩定及外來人口的過快增加是主要的劣勢,土地資源消耗增大,周邊城市的崛起,房地產處于轉型升級關鍵期是威脅所在,所以對目前需要解決的幾個方面總結了以下對策:

      (一)轉移重心,增加房地產供應量

      針對房地產市場供不應求的劣勢,廣州市房地產行業可以轉移發展重心,增加房地產的供應量廣州市房地產發展分布主要在中心城區,隨著中心區域的設施日漸完善,房地產行業發展往郊區發展,形成中心強周邊弱的局面,然而廣州市邊緣城區的發展潛力大,前景好,廣州市房地產市場的重心可以轉移至邊緣城區,可利用的土地資源多,邊緣城區例如南沙區近年得到政府的支持,大力發展經濟的同時,對城市的基礎設施建設進行完善,房地產行業也得到了發展機會,南沙等邊緣城區土地資源多,隨著粵港澳大灣區的推進,廣州作為中心城市,市場需求大,是不錯的發展契機,在這有利條件下,轉移房地產市場的發展重心,對房地產經濟市場的未來發展道路做好了鋪墊。

      ?。ǘ┓潘烧?,穩定廣州市房價

      廣州市房地產的價格經過近年的快速發展,已達到較高價位,其中中心城區的價格與邊緣城區的價格相差較大,在平均價格為28009元/㎡的廣州,普通家庭是難以承受如此高的價格,廣州市的房價貴在地段豪華程度、貴在交通便利程度,對于只是要尋找穩定住處的人來說,這一價格讓消費者難以接受。近兩年來廣州市房地產的價格大多時候以維持穩定為主,雖然仍是高價,但不是固定不降,可以配合政策的支持,將房價穩定甚至降低,因城施策,廣州市可以根據城市的變化來實施不同的政策,限購限貸的政策可以合理放松,在合適的房價面前讓購房者可以有更好的機會,政策適當放松,房地產市場會有更好的發展。

      ?。ㄈ┱笈浜?,緩解外來人口壓力

      面對廣州市眾多的外來人口,房地產行業要得到發展,政府與房地產企業要相互配合。每年廣州市都會增加不少的人口,其中選擇定居廣州的占大部分,首先政府要合理接納外來人員,廣州即使是一個非常開放的城市,但是城市承受壓力有限,政府應當嚴格把控,對外來人口進入廣州的數量進行有效的控制;而對房地產企業來說,在保證商品房供應的基礎上,可以針對外來人口增加過快的情況,合理改變建筑類型。外來人口大多為務工者,房地產企業可以通過發展二手市場或是小戶型公寓,來滿足消費者需求。一方面,政府在積極把控;另一方面,房地產行業也得到機會在發展。通過政府與房地產企業的互相配合,減緩人口數量大帶來的城市壓力。

      ?。ㄋ模┱{控供應,減少土地過度消耗

      廣州市房地產的發展離不開土地,土地的正常供應是房地產建筑的基本條件。隨著近十年來房地產行業的快速發展,廣州市的土地消耗也在逐年增加,為保證未來房地產的正常發展,政府部門要合理調控土地的供應量,在保證房地產供應正常的同時,也要控制好對土地的消耗,一方面房地產價格的高漲與土地的價格有關,政府為拉動經濟增長,將土地高價出讓,用于開發各種大型、高檔的建筑,房地產商在拍地塊時花了高額收下的地塊,在建設過程中花費的成本增加,房地產價格也隨之升高,在政府部門合理的規劃土地以及供應土地下,房地產價格會走向平穩,可以抑制房價抬高的風險,這對房地產的健康發展起到重要作用。

      (五)提升質量,保證城市房地產競爭力

      面對周邊城市的快速崛起,對房地產行業來說,只能不斷提高樓盤的綜合素質,才能與周邊城市相競爭。而廣州市是一個非常開放的城市,它能吸收融合各種因素,如今廣州市有非常多的企業,寫字樓與商品住宅的需要在不斷增大,而房地產最能吸引到消費者的,除了房價,還有房地產樓盤的綜合素質,在追求質量的同時,也要有美觀上的良好體驗,這樣能增強市民的購買欲望,當下廣州市的房地產商在開發建設時,會重視對樓盤的質量管控,以及精致的裝修,經過了十幾年的發展,廣州的房地產商已經掌握了豐富的經驗,樓盤的水平在不斷的提高,現在的商品房在各方面都較以前有了更大的提高,環境更好,加上優質的項目推出較多,消費者們可選的機會更多,在實力旗鼓相當的時刻,房地產商拼的更多是綜合素質,這樣對廣州市房地產經濟的發展有很大的幫助。

      ?。┺D型升級,推動廣州市房地產發展

      房地產市場也要隨著社會的發展而不斷進行升級,廣州市房地產行業經過近十年的發展,其產業模式固定,大多為商品房及辦公寫字樓,目前房地產行業市場趨于飽和,而傳統的房地產行業企業較少,土地資源豐富,利潤率高,在新政策的調控下,如今的房地產行業利潤率下降,從開發到建筑等的各環節正在規?;?,正式化,現在的房地產行業已經產生巨大的不同,房地產市場只有轉型升級,才能得到更好的發展。廣州市房地產的未來發展可以在原來的基礎上,發展其他產業市場,如投資開發教育基地,旅游地產,物流地產等新的模式,這種新的模式可以給房地產市場帶來新的活力,發展多樣化。

      六、總 結

      本文研究的是廣州市房地產的經濟發展,通過廣泛閱讀房地產相關文獻,搜集資料進行分析,分析了廣州市近三年的房地產發展情況,得出近三年來廣州市房地產主要的發展節奏以穩為主,并在穩中求進。在研究了房地產發展態勢后得出,房地產投資額連年增加、土地成交量緩慢增加、商品房供應大幅回落、商品房價格漲勢兇猛的發展態勢,總結廣州市房地產近幾年的發展,并運用SWOT分析,分析優勢、劣勢、機會、威脅,廣州市房地產在地理位置優越的優勢,粵港澳大灣區的機會下,仍然存在房地產市場供不應求和房地產價格的劣勢,土地資源的消耗及周邊城市的崛起對廣州市房地產的發展有一定的威脅,在劣勢及威脅下,總結出對廣州市房地產經濟未來的發展對策:轉移重心,增加房地產供應量;放松政策,穩定廣州市房價;政企配合,緩解外來人口壓力;調控供應,減少土地過度消耗;提升質量,保證城市房地產競爭力;轉型升級,推動廣州市房地產發展。從當前發展來看,廣州市房地產經濟的未來發展是值得期待的,相信在政府部門以及房地產企業的共同努力下,廣州市房地產行業能夠向長遠的目標發展。

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      本文是在劉輝老師的精心指導下完成的。論文從選題到完成的整個過程中,得到了劉輝老師的熱情幫助和精心指導。在論文完成之際,我要感謝劉輝老師對本論文的構思、框架給予了許多指導,才能順利的完成這篇論文寫作,特向劉輝老師表示深深的敬意和感謝!

      在此,還要感謝富吉祥、陳偉等老師在四年的學習中給我的幫助和支持。他們所講授的《管理學》、《管理信息系統》等課程給我思想的啟迪,從他們所講授的課程中我學到了關于管理的方法,這些方法對我未來的發展道路起到引導的作用,我會牢記所有老師的教誨,感謝你們的辛勤付出。

      同時感謝單麗薇老師、鄔小霞老師、李翔老師、許瑩老師等所有任課老師的精心授業和教輔人員的辛勤工作,以及給我關懷和鼓勵的同學們,你們是這四年來一直在關心和幫助我的人,你們的做事認真,為人友善是值得我去學習的。

      本文在寫作過程中閱讀并借鑒了大量的文獻資料,主要文獻資料已寫在本文正文部分,本文的有些句子或段落引自這些參考文獻。在此向所有的作者表示深深的感謝!

      廣州市房地產經濟走向的探析

      廣州市房地產經濟走向的探析

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      發布時間 2023年4月9日
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